内容提要：1.问：先行一步个人或几家合伙已进行外墙保温的住户，在政府推动的整栋楼外墙保温时、节能改造时分别怎么个做法？<

新疆昌吉市住房和城乡建设局马贵东

中科院南京地理与湖泊研究所硕士研究生马丽雅

本文以新疆昌吉老旧建筑物外墙外保温节能改造为实例，较为详细的解读外墙外保温节能改造的具体推进办法、资金筹措、技术答疑、质量控制、施工中注意事项以及非常显著的民生、经济、节能和环保效果，或为其他城市开展老旧建筑物外墙外保温节能改造提供参考。

相关资料显示，进行过外墙外保温节能改造的老旧楼房，在同等供热条件下室内采暖温度可普遍提高3-5℃；如果再同步进行老旧楼房门窗节能改造的话，既把老旧的钢门钢窗更换成密封性较好的塑钢门窗，室内采暖温度又可提高2～3℃。那么，老旧楼房外墙外保温节能的奥妙究竟在哪里呢？对老百姓有什么看得见摸得着的好处呢？国家是如何以奖代补的呢？政府又有哪些优惠政策呢？

老旧建筑物外墙保温节能改造工作的进程

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老旧建筑物外墙外保温节能改造工程内容

老旧建筑物外墙外保温节能改造资金筹措方式

2011年以前，昌吉市外墙保温节能改造资金按2:3:5的比例进行筹措。其中，国家以奖代补资金20%，昌吉市财政补贴30%，剩余部分50%由住户个人承担。费用按住户房屋产权证中标注的建筑面积每平方单位为基数进行计算。具体方案报昌吉市人民政府批准后实施。

2012年，昌吉市在新疆率先出台外墙保温节能改造奖励补贴政策，节能改造资金按2:8比例筹措。按照初步测算，老旧楼房节能改造价格约为300元/平方米，其中，国家补助和昌吉市财政补助占总投资的80%，即240元/平方米；住户自筹资金占总投资的20%，即60元/平方米。对公共建筑国家补助和市财政补助占总投资50%，即150元/平方米；产权单位自筹资金占总投资50%，即150元/平方米；改造后建筑节能按最大热耗设计指标对比可达到25%～40%节能效果，节能居住建筑一般可达15%～20%节能效果。

老旧建筑物外墙外保温节能改造的条件

节能改造的工程招标

对符合节能改造条件的整栋楼房，由昌吉市建委牵头财政局、审计局、纪检委、辖区办事处等相关部门共同参与，以公开、公正、公平的方式招投标。

昌吉市老旧建筑物外墙外保温节能改造技术答疑

外墙外保温节能改造作为一种改善老旧楼房围护结构，提高老旧楼房防寒保暖效果的民生工程，在政府的大力推动下，得到了老旧楼房住户的热烈欢迎和积极响应，但住户先行一步自己进行的老旧楼房节能改造与政府推动的整栋楼房,节能改造产生一些差异或疑问，现将住户普遍关心询问的一些外墙外保温节能改造问题分类解释如下：

1.问：先行一步个人或几家合伙已进行外墙保温的住户，在政府推动的整栋楼外墙保温时、节能改造时分别怎么个做法？

其次，2007年10月1日之前个人更换塑钢窗的住户因塑钢窗的气密性及安装是否规范等因素拆掉，须拆除重做；2007年10月1日之后个人自行更换塑钢窗的住户，由节能改造设计部门现场鉴定，即鉴定符合设计规范的纳入已改造范围，不符合设计规范的必须拆除重做。

2.问：先行一步，自行已进行外墙保温并更换塑钢窗的，是否也纳入补助范围？

3.问：楼顶全部或局部漏水或渗水的楼房，以及楼房墙裙或散水有轻微破损的，在整栋楼保温换窗时，是否可做防水维护处理并纳入补助范围？

4.问：抗震加固与外墙外保温的先后顺序关系如何？

5.整栋楼房节能改造时，老旧钢窗更换成塑钢窗的范围是指楼房外围护结构上钢窗，楼梯间的老旧钢窗必须更换成塑钢窗；地下室的通风窗户原则上不预更换。6.双层老旧钢窗在更换成塑钢窗时，双层老旧钢窗须全部拆除，塑钢窗安装在双层老旧钢窗的外层处。7.楼栋单元门斗用钢筋混凝土制作，楼栋门斗内加装声控节能照明灯，楼栋外围四周一楼窗户以下部分加装防撞击刮擦起保护作用的仿石砖。8.外墙保温苯板防火等级必须是B1级以上的阻燃型材料，容重每立方米正负20公斤，即每立方米容重不少于18公斤。9.具备改造价值的既有建筑指1980年（不含1980年）至2007年10月1日期内竣工验收的整栋楼居住建筑和整栋楼公共建筑。10.居民个人能够足额筹措节能改造所需资金20%的整栋居住建筑。11.产权单位能够足额筹措节能改造所需资金50%的整栋楼公共建筑。12.根据既有居住建筑节能改造工作要求，对拟改造建筑外墙、屋面防水保温、更换塑钢窗、地下室顶板等部位及室内分户控制热计量采暖设施进行改造；既有居住建筑单元门，必须设置遮风挡雨的门斗。

老旧建筑物外墙保温施工现场注意事项答疑

2.节能改造建筑楼房业主的原铁窗户，外墙保温施工单位必须先行进行入户调查并签字确认，是自行处理或交由施工单位处理，施工单位将入户调查签字确认的资料负责保存，待工程验收备查。

4.施工单位严格按照现场监理的要求，现场搭建彩门悬挂工程项目简介和管理人员公示。

老旧建筑物外墙外保温的质量主要问题

1.使用的材料不合格，材料的容重、阻燃性、导热性不符合要求，厚度不够，规范要求只允许正偏差，不允许负偏差，但现在很多工程保温板厚度都达不到设计要求厚度，出现负偏差。有些EPS板为满足密度要求，大量使用注了水的EPS板。有些保温板的存化时间不够。粘贴后经过一段时间保温板变形、裂缝。

2.对粘贴保温的基层处理不到位，很多墙面没有抹灰或抹灰不到位。使保温板与墙面粘接厚度不均匀。

3.保温板拼缝过大，又不采取措施进行填缝，影响保温效果。

4.保温板与墙面粘接面积达不到要求，没有达到40%标准。粘接不牢固，在使用过程时出现大片脱落现象。

9.外墙外保温体系所用各层材料不配套。

10.建筑房屋带水房间（厨房、卫生间）靠外墙处未做竖向防潮层，造成外墙外保温层因冻融循环而产生局部空鼓、脱落。

11.在干挂装饰板钢骨架预埋件处未采用发泡聚氨酯保温材料封闭。

12.锚栓的锚固不牢固，间距不符合要求。

老旧建筑物外墙外保温质量控制措施

1.外墙外保温材料，进场必须有产品合格证、检验报告和产品使用说明书。在现场对其厚度、阻燃性及容重进行检查，并按批量抽样送有资质的检验部门进行检验，检验合格后方可使用。

2.在外墙保温前进行外墙抹灰，外墙抹灰应进行挂线贴饼分层抹灰。垂直平整度均应控制在4mm以内。

3.外墙保温使用的产品必须采用外墙保温成套技术和产品，由供应方配套提供。

4.在施工前进行详细的技术交底，编制施工方案。在施工过程中进行严格控制，检查到位，不合格的及时进行返工。

5.带水的房间靠外墙按标准做好防潮层。有贴面砖的墙面使用的粘接材料应用专用聚合物胶浆。干挂装饰板骨架预埋件处施工完后应采用发泡聚氨酯保温封闭。

6.外墙保温施工完应及时进行拉拔试验和首层抗冲击试验，合格后才能进行竣工验收。

老旧建筑物外墙保温施工中存在问题及整改措施

每年外墙保温工作结束后，经质检、监理、业主代表共同对改造实施的工程进行验收，发现部分改造项目普遍存在如下问题：1.外墙保温层与室外散水接触处未做嵌缝处理；2.外墙乳胶漆存在爆皮现象；3.燃气管道与外墙保温层之间未按设计要求处理；4.窗台砂浆存在冻酥现象；5.屋檐排水不畅；6.窗户外沿坡度未处理得当，外墙存在雨水、雪水“尿墙”现象；7.墙体保温前原墙面饰面层不能严格按照设计要求打磨、铲除。

昌吉老旧建筑物等节能改造成果显著

经参与和推进此项工程的新疆城镇供热协会副秘书长、昌吉市住建局供热专家初步测算，截至2017年底，这项民生工程至少取得五大显著的数字化成果：

老城区2010年至今未增加锅炉吨位，但面积一直增加，7年至少新增供热面积200万多m2，能供上暖，完全得益于老旧建筑物节能改造节省的热量，因此，节能减排成果经验值计算如下：

昌吉1吨优质原煤的到场价是210元，可节约购煤成本86000吨×210元/吨=18060000元=1806万元/年

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